Технический заказчик в строительстве

Строительная сфера четко регламентирована законодательством в целях соблюдения законодательства и нормативов. Поэтому Градостроительный кодекс РФ уточняет понятие технического заказчика. Согласно официальному определению, это действующее на профессиональной основе юридическое лицо, которое может:

• - заключать договоры на разработку или самостоятельно готовить проектную документацию об изысканиях, реконструкции, капремонте, сносе имеющихся построек;
• - контролировать процесс согласования проекта;
• - создавать задания подрядчику на выполнение любых видов работ;
• - верифицировать документы для запроса разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию;
• - исполнять иные функции, разрешенные по Градостроительному кодексу.

Таким образом, застройщику, обратившемуся к техническому заказчику, не нужно будет идти к проектировщику, заниматься согласованиями и мероприятиями по надзору. Все эти функции способна выполнить внешняя компания, но нужно учитывать, что ею может быть лишь фирма-член СРО – саморегулируемой организации, действующей в области строительства.

Иногда Градостроительным кодексом разрешается отступить от правил, выбрав организацию без СРО. Но это же делает задачу более рискованной, ведь разрешение на строительство может быть не выдано такой фирме, а ее ответственность достаточно спорная.

По законодательству РФ, эти понятия стоит различать, поскольку они имеют немного разные задачи и круг ответственности. Застройщиком называют лицо (может быть физическое или зарегистрированное юридическое), имеющее земельный участок и ведущее на нем любые виды строительных работ. Также им разрабатывается соответствующая документация для строительных инспекций.

Все эти функции застройщик может без проблем передать техзаказчику, заказав у него полный пакет обслуживания или конкретные услуги, необходимые в рамках строительства и соответствующей подготовки.

Есть еще и понятие заказчика застройщика, но в Кодексе о градостроении найти его не удастся. Обращаться следует к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, где так именуется лицо, выполняющее функции застройщика. То есть он организует строительство объектов, контролирует ход работ и ведет бухучет всех затрат, возникающих у компании.

Он оформляет получение ГПЗУ и иных проектных документов, а с заданиями подрядчикам имеет статус заказчика. Таким образом, застройщик и заказчик – синонимы, а объединенное понятие “застройщик-заказчик” прямым образом оговорено в пункте 3.1.2.

Из этого исходит, что застройщик является лицом, которое имеет во владении земельный надел и ведет на нем любые строительные работы. А вот организатором в строительстве может быть только технический заказчик, других вариантов не предусмотрено.

Застройщик, планирующий получение ГПЗУ и дальнейшие работы, связанные со строительством, реконструкцией и прочими задачами, требующих проектирования, либо соблюдения градостроительных норм, должен задуматься о документах. Их потребуется достаточно много, поскольку контроль над согласованиями и разрешениями ведется большим количеством госучреждений.

Иногда бумаг настолько много, что держать их под контролем достаточно сложно, а ведь нужно еще позаботиться о том, что все договоры заключены, их выполняют в приемлемом темпе и с соблюдением всех сроков.

Если главная деятельность застройщика не имеет связи со строительством и соответствующих ресурсов для ведения дел у него нет, будет легче передать ответственность специальной фирме – техническому заказчику. Она имеет опыт организации и координирования таких мероприятий, собрав у себя всех соответствующих специалистов.

Застройщик, то есть инвестор, не занимается просмотром и заказом проектных документов, всю техническую часть выполняет именно подрядная компания. Она проводит оформление ИРД, общается с непосредственным проектировщиком, подрядчиком и поставщиками, становясь мозговым центром конкретной задачи. Инвестор осуществляет только авторский надзор и должен лишь давать техническому заказчику уточнения.

Разрешение на строительство, согласование проекта, внесение правок и прочие задачи полностью возложены на лицо, действующее на профессиональной основе. Поэтому непосредственный застройщик фактически освобождается от контроля генеральных подрядчиков и даже не относится к вводу строения в эксплуатацию.