Реконструкция зданий: что это такое, в чём отличие от ремонта и как получить разрешение

Реконструкция зданий — это изменение параметров объекта капитального строительства: высоты, этажности, площади, объёма. По Градостроительному кодексу РФ (ч. 14 ст. 1) к реконструкции относятся надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций. Главный признак — параметры здания меняются, а не просто восстанавливаются до исходного состояния.

Реконструкция зданий это всегда работы по проекту с получением разрешения. Без разрешительной документации постройка становится самовольной — её придётся сносить или легализовать через суд. Разобраться, что именно нужно на вашем объекте — капитальная реконструкция, перепланировка или текущий ремонт — поможет техническое обследование и консультация специалиста.

Виды реконструкции зданий различают по типу объекта и масштабу вмешательства.

По типу объекта:

• — Жилые здания — многоквартирные дома, частные дома и коттеджи. Реконструкция зданий жилого назначения затрагивает права жильцов, поэтому согласование в Москве проходит через Мосжилинспекцию или Мосгосстройнадзор
• — Нежилые здания — офисные, торговые, производственные, складские помещений объекты. Здесь шире возможности по изменению назначения и планировки
• — Объекты культурного наследия — дополнительные ограничения через Мосгорнаследие, перечень допустимых работ жёстко регламентирован

По масштабу:

• — Частичная реконструкция — усиление фундамента, замена перекрытий, надстройка мансарды, устройство проёмов в несущих стенах
• — Комплексная реконструкция зданий — полное обновление объекта с изменением объёмно-планировочных решений, архитектурных параметров, всех инженерных систем
• — Реконструкция с надстройкой — пристройка дополнительных этажей или мансарды к существующим домов строениям
• — Реконструкция с пристройкой — увеличение площади объекта за счёт новых объёмов, примыкающих к существующему зданию

Перечень работ при реконструкции зданий зависит от масштаба проекта, но типовой состав включает следующие позиции:

• — Демонтажные работы — разборка конструкций, перегородок, перекрытий, ветхих частей здания; вывоз строительных отходов
• — Усиление и замена несущих элементов — укрепление фундамента, замена или усиление стен, колонн, балок, перекрытий до расчётных показателей несущей способности
• — Изменение объёмно-планировочных решений — устройство новых помещений, проёмов, лестниц, антресолей; изменение планировки под новое назначение объекта
• — Переустройство инженерных систем — полная замена или модернизация отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, электрики
• — Фасадные работы — утепление, облицовка, архитектурные детали; устройство или расширение оконных и дверных проёмов
• — Монтаж нового технологического оборудования (для производственных и торговых объектов)

Проектная документация на реконструкцию включает разделы АР (архитектурные решения), КР (конструктивные решения), ИОС (инженерные системы), ПОС (организация строительства) и ряд специальных разделов в зависимости от типа объекта. Состав разделов определяет проектировщика на этапе технического задания.

Этапы реконструкции чётко регламентированы Градостроительным кодексом. Пропуск любого этапа ведёт к признанию работ незаконными и невозможности ввода объекта в эксплуатацию.

Этап 1. Предпроектная подготовка

Техническое обследование здания: оценка состояния несущих конструкций, обмеры, сбор исходно-разрешительной документации. По итогам обследования появляется чёткое понимание объёма и стоимости работ.

Этап 2. Проектирование

Разработка проектной и рабочей документации по всем разделам. Для большинства объектов площадью свыше 1 500 м² или высотой свыше 4 этажей — государственная или негосударственная экспертиза проекта. Согласование проектной документации в надзорных органах.

Этап 3. Получение разрешения на реконструкцию

Подача заявления в орган местного самоуправления (в Москве — Мосгосстройнадзор). Срок рассмотрения — 7 рабочих дней. После получения разрешения можно приступать к строительно-монтажным работам.

Этап 4. Строительно-монтажные работы

Выполнение работ строго по проекту с авторским надзором проектировщика и строительным контролем. Отступление от проектной документации без внесения изменений в проект — грубое нарушение.

Этап 5. Ввод объекта в эксплуатацию

Получение заключения о соответствии (ЗОС) от Мосгосстройнадзора, разрешения на ввод, постановка на кадастровый учёт при изменении параметров объекта.

Без разрешения на реконструкцию работы считаются самовольными. В Москве разрешение выдаёт Мосгосстройнадзор через МФЦ.

Перечень документов для получения разрешения:

• — Правоустанавливающие документы на земельный участок и объект
• — Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• — Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
• — Проектная документация (пояснительная записка + все разделы)
• — Положительное заключение экспертизы проекта (если требуется)
• — Согласие всех правообладателей объекта

Особенности в Москве:

• — Реконструкция нежилых помещений в МКД требует согласия 2/3 собственников всего дома на общем собрании
• — Проекты реконструкции объектов культурного наследия согласуются в Мосгорнаследии до подачи на реконструкцию в стройнадзор
• — Для сложных объектов обязательна Мосгосэкспертиза

Стоимость проектных и согласовательных работ зависит от площади, типа объекта и набора согласований. Рассчитать стоимость и заказать разработку документации под ключ можно по телефону или через форму на сайте - звонок бесплатный, специалист ответит на вопросы в день обращения.